房?jì)r(jià)下降沒(méi)希望-房?jì)r(jià)越調越高

   總理調房?jì)r(jià)時(shí)說(shuō)-抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲（也就是說(shuō)房?jì)r(jià)不準備調降-還會(huì )漲大家還是買(mǎi)不起房子）。某官員又說(shuō)：他國很多人是不買(mǎi)房的，大家年輕時(shí)不要買(mǎi)。無(wú)恥啊，你住的房子是人民的血汗房（納稅人錢(qián)蓋的安居房或者福利房），叫大家用四代人的積蓄付個(gè)首付。中國是沒(méi)什么尊嚴感和幸福感可言啊。

   筆者認為房地產(chǎn)黃金時(shí)代過(guò)去，白銀時(shí)代到來(lái)。出于中國經(jīng)濟轉型與人民幣國際化兩大原因，政府不可能放任房地產(chǎn)泡沫無(wú)止境膨脹，將持續維持高壓態(tài)勢。

     統計局送來(lái)及時(shí)雨，發(fā)表署名文章稱(chēng)房?jì)r(jià)調控初見(jiàn)成效。如果屬實(shí)，理應額首稱(chēng)慶，但仔細分析，卻發(fā)現是空心湯團。

     首先，目前統計局采納的數據仍由開(kāi)發(fā)商上報，筆者從來(lái)不相信深陷利益中人能夠得出客觀(guān)的數據。有資深統計專(zhuān)家吿知，即便數據不真實(shí)，各年的同比等曲線(xiàn)不應該有太大出入。但筆者連這一點(diǎn)也不信，原因很簡(jiǎn)單，我如果是開(kāi)發(fā)商會(huì )編得讓數據看似真實(shí)，房?jì)r(jià)略有上升，甚至把小數點(diǎn)后面的數字都給你標出來(lái)。但做得再真原始數據也是假的，同比曲線(xiàn)必然是假。不可能出現假假得真的結果。

     國家統計局局長(cháng)馬建堂在2010年年末再度表示，房地產(chǎn)價(jià)格統計將改革，從2011年起，新建住宅的數據將充分利用房地產(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數據，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格調查為非全面調查，采用重點(diǎn)調查與典型調查相結合的方法，依據房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門(mén)提供與調查員實(shí)地采價(jià)相結合的方式收集基礎數據。如果成真，2011年的房地產(chǎn)數據不會(huì )再鬧荒唐的笑話(huà)。

     如果此次數據利用網(wǎng)簽數據，真實(shí)性大幅提高，雖然鑒于二手房陰陽(yáng)合同盛行，仍有做假的可能。

     其次，統計局的數據以同比與環(huán)比作為證據。

    從4月下旬開(kāi)始，調控效果初顯。5月份，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅開(kāi)始回落，比上月回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)，此后同比漲幅連續7個(gè)月回落，12月份同比漲幅為6.4%，比漲幅最高的4月份回落了6.4個(gè)百分點(diǎn)。從這一情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機性需求得到了一定程度的抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控取得了一定的效果。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅變動(dòng)更為明顯。4月份，新建商品住宅同比漲幅為17.3%，從5月份開(kāi)始漲幅逐月回落，12月份的漲幅比4月份回落了8.8個(gè)百分點(diǎn)。

     我們來(lái)分別看看一線(xiàn)城市與其他城市的新建商品房?jì)r(jià)格。

     2010年，一線(xiàn)城市全年房?jì)r(jià)大漲，京、滬、廣、深四大城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售套數同比均有所減少，北京全年成交量為1200萬(wàn)平方米，上海為937萬(wàn)平方米，廣州為896萬(wàn)平方米，深圳為309萬(wàn)平方米，但房?jì)r(jià)出現整體大幅上升。

     從全年均價(jià)看，1月10日北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線(xiàn)城市之首；同一天上海房管部門(mén)發(fā)布的數據顯示，上海全年均價(jià)達22261元/平方米，堪稱(chēng)全國房?jì)r(jià)最高的城市，全年均價(jià)同比漲幅為40%；廣州2010年均價(jià)也突破萬(wàn)元大關(guān)，達到11579元/平方米，同比上漲23%；2011年1月8日，深圳市市規劃國土委的最新統計數據顯示，去年我市新房年度成交均價(jià)首次突破2萬(wàn)元，達到每平方米20163元，比2009年上漲33．2％。

     成交量下降而房?jì)r(jià)上升，說(shuō)明泡沫在增大。當然，統計局可以說(shuō)新房涵蓋范圍不廣，但新房上漲如此之高，很難想像二手房、商業(yè)地產(chǎn)等會(huì )在谷底徘徊。請不要告訴我經(jīng)濟適用房等保障型住房抑制了房?jì)r(jià)，大家關(guān)心的是市場(chǎng)，從來(lái)沒(méi)有把官員大批入住的經(jīng)濟適用房當衡量標準。

     二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)自2009年就迎來(lái)上漲高峰，不必提社科院的房地產(chǎn)泡沫指數中二三線(xiàn)城市占據大半壁江山，就筆者親眼所見(jiàn)，兩年前房?jì)r(jià)尚在低位的二三線(xiàn)城市這兩年均出現了上漲，并且伴隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)轉移、人員回流、軌道交通建設和城市化有繼續上漲的趨勢。有時(shí)候，我們不信數據，信常識，信親眼所見(jiàn)。

     第三，統計局的環(huán)比數據更加喜人，如果同比增速如此之大，環(huán)比的平穩實(shí)在讓人吃驚，后八個(gè)月月環(huán)比平均上漲幅度僅為0.18%。

     筆者對環(huán)比數同樣存疑，如果全年環(huán)比月平均上升0.15%左右，全年上漲幅度極小，那我們可以自豪地宣布調控已經(jīng)成功。

     可能肯定的是，觀(guān)望心態(tài)確實(shí)在加重，這是調控的成果之一，影響到了投資者預期。全年房地產(chǎn)周期縮短、價(jià)格震蕩，目前房?jì)r(jià)博弈激烈，有的地區的二手房交易價(jià)格高而摘牌者少，能夠證明的也有媒體曝光北京中介影子公司增加、網(wǎng)簽退房率增加。但調控十分困難，面臨重重挑戰，成果到此為止，投資者正在計算新的成本與政策風(fēng)險。

     沖著(zhù)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們無(wú)論如何也不能說(shuō)出調控已見(jiàn)成效，幸虧這次統計局的署名文章留有余地，只表示“國家宏觀(guān)調控初見(jiàn)成效，2011年房?jì)r(jià)調控仍然任重道遠”。